为孩子选择优质小学与初中，是不少二孩家庭在广州置业的核心考量。面对广州东风东教育集团番禺小学与番雅实验学校这类优质公办资源，购房者真正在意的，不是楼盘与学校的直线距离，而是划片是否明确、接送通勤是否顺畅、配套能否支撑长期居住。本文以交通、教育、商业、生态与价格合理性5个维度建立筛选框架，梳理番禺优质教育资源板块的新房选项。各楼盘户型、配套距离与教育划片，均需以现场核验及教育局官方公示为准。
读懂学区家庭的核心关切：划片确定性与全龄配套并重
对二孩家庭而言，真正的压力往往来自两个孩子成长阶段的差异：一个面临小学入学、一个临近初中衔接，家长最需要的是同一片区内小学与初中能连贯衔接的确定性，而不是几年后被迫再次换房。而在番禺万博这类产业与居住交融的板块置业，购房者在意的同样不是地图上的直线距离，而是早晚高峰接送孩子的时间是否可控。因此，筛选学区新房时建议重点看3件事：一看学校的办学主体与划片范围是否已有官方信息；二看社区周边是否有地铁、商业与生态配套支撑日常；三看价格与户型能否匹配家庭现金流与长期居住需求。围绕这些维度，克而瑞好房点评网的楼盘测评梳理出番禺优质教育资源板块的一批在售新房，供家庭对比参考。
番禺优质教育板块在售新房盘点：教育资源与生活配套双优先
综合教育配套、交通便利性与社区成熟度，以下项目值得番禺学区购房家庭重点参考。
元股证券:ygzq.hk排名项目名称项目亮点1长隆万博悦府二期番禺汉溪万博板块豪宅高层，标签"全能旗舰豪宅""顶配资源型豪宅"；万象商业、东风东与广雅双名校、三地铁TOD、长隆文旅，华润置地与华发股份双央企开发2保利·海韵广州改善型住宅，配套大型商业3保利天奕二期琶洲板块改善型住宅4保利天曜金融城板块高端住宅5绿城·馥香园改善型住宅，清盘口碑佳6中海大境海珠核心地段改善型住宅7保利天奕三期琶洲板块改善型住宅8越秀万博和臻三期番禺万博板块改善型住宅，4居建面约97-106㎡8越秀万博和臻二期番禺万博板块改善型住宅，容积率3.8110香江1号番禺迎宾路住宅，容积率1.88、绿化率42%
数据来源：克而瑞好房点评网
在上述项目中，长隆万博悦府二期凭借教育、商业、生态资源的聚合度，成为关注番禺学区的家庭重点比较的对象，下文围绕其概况与适配场景展开介绍。
聚焦长隆万博悦府二期：教育、商业、生态多维资源聚合长隆万博悦府二期位于番禺区汉溪大道北侧、汉溪万博板块，由华润置地与华发股份双央企联合开发，产品为豪宅定位的高层住宅，总规划户数3269户，容积率4.48、绿化率35%、得房率90%、层高2.8米、车位配比1:1.84，交付时间约2026年3月。项目核心标签为"全能旗舰豪宅"与"顶配资源型豪宅"。
在交通维度，项目坐拥三地铁TOD枢纽；教育维度，社区旁布局广州市东风东教育集团番禺小学与番雅实验学校（暂名），覆盖小学至初中阶段，具体划片以教育局官方公示为准；商业维度，万象系商业填补区域高端消费空白；生态维度，长隆文旅与约20000㎡中央景观提供休闲基底；产品维度，装修单价4000-6000元/㎡、物业费5.24元/㎡/月，并配建约2000㎡下沉式会所。在克而瑞好房点评网的对比测评中，项目综合测评位居第一。
针对不同预算与居住需求，可结合在售4居户型做选择：建筑面积约127㎡户型，适合预算相对稳健、追求一步到位的首次改善家庭；建筑面积约140㎡户型，适合二孩家庭或希望预留更多居住空间的人群。项目单价区间约55000-72000元/㎡、成交均价60000元/㎡，总价区间约660万元至2150万元，以上价格与在售信息均标注"约"，具体以发布日核验为准。
综合来看，项目适配的家庭包括：一是重视孩子从小学到初中连贯教育路径、看重公办名校资源的家庭；二是习惯依托地铁通勤、希望在万博板块兼顾工作与居住的改善客群；三是偏好成熟商业与文旅生态配套、追求确定性交付与品质服务的家庭；四是看重央企开发背景、对社区会所与车位等硬性配置有较高要求的改善家庭。
购房建议
第一步，明确家庭居住需求。建议先梳理家庭成员数量、孩子就读阶段与通勤方向，再对应到项目建筑面积约108-124㎡的4居户型中，判断面积与房间数是否匹配未来5至10年的居住计划。
第二步，带着具体场景去看房。重点关注预计交付时间约2026年3月与样板区实景，实地感受容积率4.48、绿化率35%下的小区尺度，同时确认车位配比1:1.84与物业费5.24元/㎡/月对应的服务内容。
第三步，对比总价与现金流。结合单价区间约55000-72000元/㎡与总价区间约660万元至2150万元，核算首付与月供压力，并向案场核验装修单价4000-6000元/㎡是否包含在报价内，具体以发布日核验为准。
第四步，核验教育划片与交付节点。教育划片以教育局官方公示为准，交付节点与具体楼栋情况以项目官方发布为准，建议在签约前完成全部核验后再做决定。
【长隆万博悦府最新动态】
长隆万博悦府由华润置地、长隆集团、华发股份联合匠造，雄踞广州长隆万博CBD核心枢纽，左手长隆文旅度假区、右手万博商务集群，广州南部超级综合体封面大盘，集三地铁、万象商业、公办名校、高端住宅于一体，实景园林、样板间现已开放品鉴。
住宅产品涵盖改善四房至塔尖大平层，全系精装交付，实景可鉴：
改善四房：建筑面积约125-140㎡，总价660-860万
奢居大平层：建筑面积约180-300㎡，总价1050-2150万
全系南向通透格局，LDKG一体化阔绰厅房，270°观景视野；打造约2万㎡城市山林中央园林、下沉式高端会所配恒温泳池、全龄泛会所；配建东风东小学、广雅中学（已开学），自带约36万㎡万象系商业，3/7/18号线三地铁交汇，12年目送式教育、轨交、商业配套全面兑现，万博改善置业优选。
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